L’ABC du crédit immobilier

Le plan de financement

Pour garder une vue générale et donc un contrôle parfait des frais et coûts engagés, il est impératif d’établir un plan de financement reprenant l’ensemble des coûts du projet et les différents moyens de financement.

Tableau recensant les principaux postes (coûts et apports) dont il faut tenir compte pour le financement de l’acquisition ou la construction d’un logement.

Frais relatifs à l’acquisition :

Prix d’achat

+ Frais d’acte de vente

+ Transformations/coût de la construction

+ Frais d’hypothèque

+ Prime d’assurance-décès

+ Frais accessoires

+ Intérêts intercalaires

+ Imprévus

La somme de ces différents postes donne le coût total à financer

Fonds propres

Epargne

+ Vente d’un immeuble

+ Produit d’une assurance-vie

+ Prime de construction

+ Prime d’acquisition

+ Remboursement de la TVA

+ Autres

La somme de ces différents postes donne le montant des fonds propres

En retranchant les fonds propres du coût total à financer, vous obtenez le montant que vous devez emprunter...

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Le revenu mensuel disponible peut être calculé de la façon suivante :

Revenu mensuel net

+ Allocations familiales

+ Suppléments de salaire

+ Autres revenus non imposables

 Charges (remboursement de prêts, pension alimentaire, ...)

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Afin de vous permettre d’alimenter correctement ces différents postes et donc d’obtenir un plan de financement complet, nous attirons votre attention sur les points suivants :

 un compromis ou un contrat entre le vendeur et l’acheteur fixe le prix d’achat de l’immeuble, du terrain

 les frais d’acte de vente qui vous sont précisés par le notaire concernent :

l’établissement de l’acte de vente

les droits d’enregistrement officialisant votre droit de propriété

 exigez toujours un devis exact du corps de métier en charge de la construction/transformation de votre immeuble ; de la sorte, vous vous entourez d’un maximum de précaution. Pour une nouvelle construction, le prix doit être précisé en détail dans le contrat de construction : il peut être sujet à révision, notamment pour des suppléments, mais toujours d’un commun accord

 les frais d’hypothèque concernent l’acte notarié d’ouverture de crédit et l’enregistrement de l’inscription hypothécaire au profit de la Banque au Bureau des Hypothèques. Les frais d’hypothèque sont payés par l’intermédiaire du notaire

 une assurance-décès doit généralement couvrir le crédit

 des frais accessoires doivent, en fonction des cas, être envisagés : raccordements à l’eau, à l’électricité, au téléphone, au gaz, à l’antenne collective, l’assainissement du terrain et l’aménagement des alentours. Une taxe d’infrastructure et/ou une taxe de raccordement est (sont) exigée(s) par certaines communes : renseignez-vous

 si vous ne remboursez votre crédit qu’après une période d’utilisation, il faut tenir compte des intérêts intercalaires qui courent sur les montants utilisés jusqu’au début des remboursements

- pour les construction non ’clef en mains’ ou sur plan, nous vous recommandons de prévoir une réserve pour les imprévus

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Le crédit immobilier est la façon la plus sûre et la plus performante financer un bien immobilier. Avant de vous lancer, lisez ces quelques conseils...

1- La loi Scrivener a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.

Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction . Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement.

La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier.

2 - Réglementation de la publicité sur les crédits immobiliers

Les publicités doivent indiquer :

* le nom de l’organisme prêteur

* la nature du crédit

* le bien immobilier à acquérir

* le taux effectif global, le coût total et la durée du créditsi la publicité comporte des éléments chiffrés

* la subordination de la vente à l’obtention d’un crédit, délai de réflexion de 10 jours minimum pour accepter "l’offre de crédit", remboursement des sommes versées en cas de non-obtention du crédit

3 - Réglementation de l’offre préalable de crédit

Le législateur veut que le consommateur dispose avant de prendre sa décision, d’une information complète sur le crédit qui lui sera accordé. L’information est donc plus précise que celle fournie par la publicité. L’offre préalable remise par le professionnel du crédit contient une série de mentions obligatoires :

* l’identité des parties (prêteur, emprunteur, caution ...)

* la nature du prêt (prêt épargne-logement, prêt conventionné, prêt classique…), son objet (résidence principale, secondaire, achat d’un terrain pour construire…)

* le montant du crédit offert

* les modalités du prêt : la date de mise à disposition des fonds, l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts.

Dans le cas de prêt à taux variable, les modalités d’indexation sont clairement exprimées dans l’offre de crédit : indice de référence, marge sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle (modalités d’impact d’une variation de taux sur la mensualité), tableau d’amortissement prévisionnel en général en fonction du taux de départ.

* le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G., c’est-à-dire le taux final tout-compris du crédit intégrant le taux nominal du crédit, les frais de dossier, les primes d’assurance …).

* Attention, dans l’hypothèse de taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le T.E.G ne sont qu’indicatifs puisqu’il n’est pas possible de prédire l’évolution des taux.

* les assurances exigées par la banque (assurance décès-invalidité). L’assurance perte d’emploi est facultative bien que recommandée

* les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, ou cautions etc…). Le choix des garanties appartient à la banque en fonction du bien acheté et du profil de l’acquéreur.

* les conditions en cas de transfert du prêt

* le montant des frais qui peuvent être retenus en cas de d’annulation du prêt

* le délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers minimum, jour de réception de l’offre non compris.

Ainsi, le consommateur peut recevoir plusieurs offres de crédit contenant des informations libellées selon des critères définis et les comparer entre elles.

4 - Délai de réflexion

Dès réception de l’offre écrite (gratuitement, en Recommandé avec Accusé de Réception) à l’emprunteur et aux cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur, le particulier dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel il ne peut accepter formellement l’offre. L’emprunteur et les cautions éventuelles doivent retourner l’offre de crédit avec mention de l’acceptation par courrier, le cachet de la poste faisant foi. Il est à noter que l’offre de crédit de l’établissement financier est valable au minimum 30 jours.

Attention, en plus du tableau d’amortissement du prêt, l’établissement financier doit joindre également à l’offre de créditla notice d’information du contrat d’assurance indiquant les risques garantis et les modalités de mise en jeu de l’assurance. En effet, toute modification ultérieure de la police d’assurance serait inopposable à l’assuré car non conforme à la police d’origine qu’il a acceptée au départ.

5 - Acceptation de l’offre préalable

L’offre préalable est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des éventuelles cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur.

Attention, l’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre préalable que 10 jours au moins après réception de celle-ci, jour de réception non compris, soit pas avant le 11ème jour. Compte tenu de l’obligation faite au prêteur de maintenir son offre aux mêmes conditions pendant au moins 30 jours, l’emprunteur dispose d’un délai de 20 jours pour accepter l’offre. Il dispose donc du temps nécessaire pour comparer les offres de crédit de plusieurs établissements de crédit.

Les cautions éventuelles de l’emprunteur doivent faire précéder leur engagement de mentions manuscrites légales spécifiques, différentes selon qu’elles interviennent pour un montant limité ou comme caution solidaire.

Attention, jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.

6 - Conclusion du contrat de prêt

Il est très important de comprendre que le contrat principal, c’est-à-dire le contrat de vente du bien immobilier est réalisé sous la condition suspensive de l’obtention du prêt ou des prêts indiqués dans la promesse de vente. Cela signifie que le contrat de vente ne devient exécutoire qu’à partir de l’obtention du prêt ou des prêts.

Attention, la condition suspensive est réalisée dès qu’un organisme de crédit a fait une offre préalable conforme aux caractéristiques de financement de l’opération dans la promesse de vente. Dans ce cas, l’emprunteur doit acheter le bien immobilier même s’il refuse l ‘offre préalable. De même, il ne peut échapper à l’exécution de son engagement en s’abritant derrière la condition suspensive d’obtention du prêt s’il est prouvé qu’il a empêché l’accomplissement de la condition suspensive (exemples : le particulier n’a pas déposé de demande ce crédit en temps utile, il a fait des déclarations de revenus erronées ou incomplètes etc..). En effet, la condition suspensive pour obtention du prêt vise à protéger l’acheteur contre la non-obtention de son financement, elle ne doit pas constituer un moyen de contourner le contrat initial de vente immobilière.

7 - Condition suspensive à l’obtention de prêt

Cette condition suspensive est d’ordre public.

Attention, lorsque l’acquéreur renonce à bénéficier d’un prêt, la promesse de vente doit indiquer expressément que le prix est payé sans l’aide d’un prêt, et l’acte doit comporter une mention manuscrite où l’acquéreur reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions de la réglementation.

L’offre de crédit est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de crédit principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation. Cela signifie qu’au cas où la vente du bien immobilier ne pourrait pas se faire pour des raisons indépendantes de la volonté de l’emprunteur dans un délai de 4 mois, l’emprunteur serait dégagé du contrat de crédit qu’il a accepté.

Attention, dans ce cas d’annulation du contrat de prêt, l’emprunteur doit rembourser la totalité des sommes que le prêteur lui a déjà versées ou qu’il a versées pour son compte et payer les intérêts correspondants. Dans ce cas d’annulation particulier, le prêteur ne peut demander que des frais d’études soit 0, 75 % du montant du prêt avec un maximum de 1.000 F (conditions qui doivent figurer dans l’offre de crédit).

De même lorsque l’emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer une même opération (cas fréquent en pratique) et qu’il en informe ses prêteurs, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total. Cela signifie qu’en cas de refus de financer l’opération par un des établissements de crédit faisant partie du montage de l’opération (à hauteur de 10 % du crédit total minimum), l’emprunteur peut se dégager des autres contrats de crédit qu’il a acceptés.

Egalement, lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l’agrément de la personne de l’assuré et que finalement cet agrément n’a pas été donné, le contrat de prêt peut être annulé de plein droit à la demande de l’emprunteur sans frais ni pénalité d’aucune sorte.

Attention, cette demande doit être présentée dans le délai d’un mois à partir de la notification de refus de l’agrément par l’assureur.

8 - Exécution du contrat de prêt

En outre, le législateur a prévu de protéger l’emprunteur pendant la durée de vie du contrat.

Nous retiendrons seulement les cas suivants :

 Contestation dans l’exécution du contrat principal

Il s’agit de litiges survenant pour des travaux immobiliers dans le cadre d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’ouvrage. Attention, le remboursement des crédits ne peut être suspendu que sur l’autorisation du Tribunal. Cela signifie que l’emprunteur a dû entreprendre une procédure judiciaire contre le constructeur.

Dès solution du litige, le contrat de prêt reprend ses effets et les échéances suspendues doivent être régularisées.

 Remboursement par anticipation

Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.