Le coût du logement en tant que locataire, renforce l’envie d’acheter.

Avec des prix de location en 2006 qui fluctuent en France entre 9 et 10,5 € du m2, des hausses de loyers de 2, 4 % en moyenne par an, il devient difficile de trouver des surfaces habitables à un prix abordable. Par contre, malgré des hausses de taux de crédits qui diminuent la capacité d’endettement (environ 10 % du prix pour 1 % de hausse) – et les prix de l’immobilier qui ne baissent pas - les locataires actuels veulent acheter.

LES PRIMO ACCEDANTS (premier achat immobilier)

Devant ces constats, non seulement les locataires souhaitent acheter le plus rapidement possible mais les banques et établissements spécialisés devant ce problème, créent - entre autre - des prêts dont les durées sont de plus en plus longues : 30, 35 ans et plus, ce qui permet de diminuer fortement les mensualités.

En France, nous ne sommes pas habitués à ces produits (longues durées de prêts, taux révisables…) mais sans doute faudra-t-il s’habituer à gérer son endettement comme on gère son patrimoine, sur la durée.

Mais qui n’a pas envie d’investir dans la pierre avec l’idée de :

 Ne plus perdre d’argent dans un loyer
 Se constituer un patrimoine
 Assurer des garanties pour la famille
 Se constituer une rente en louant le bien acheté
 Se constituer un apport personnel en revendant plus cher quelques années après.

En ce qui concerne les financements immobiliers, chaque banque a ses propres critères d’acceptation des crédits et par conséquent privilégient certains types de clientèle par rapport à d’autres.

D’autres établissements – les spécialisés - ont une approche totalement différente, leur métier premier étant de distribuer des crédits

Le futur acquéreur ne connaît pas toutes ces différences et « subtilités » non apparentes – et doit :

 soit prendre des RDV avec chaque banque ce qui est très fastidieux et long
 soit faire appel à un intermédiaire (un courtier) qui saura l’orienter vers la banque la plus appropriée pour son opération,

LES PREMIÈRES DÉMARCHES AVANT D’ACHETER : SE FAIRE ÉTABLIR UN PLAN DE FINANCEMENT

Même si la loi protège le futur acquéreur, réserver un logement sans s’être renseigné avant sur la faisabilité du projet sur le plan financier, n’est pas une démarche avisée.

En effet, partir du principe que l’on peut supporter des charges d’emprunt correspondantes aux actuelles charges du loyer est une démarche logique, mais qui ne correspond pas obligatoirement à celle du banquier qui doit prêter.

Il faut donc se faire établir un Plan de financement permettant de définir l’enveloppe globale pour une opération- Ce « feu vert » permet donc de s’engager et de réserver le logement.

Les différences de conditions et de tarifications entre banques étant importantes, il est toujours intéressant de pouvoir faire des comparatifs –

LES POINTS IMPORTANTS sur lesquels les banques se réfèrent :

 L’endettement (remboursements mensuels par rapport aux revenus réguliers) doit être de l’ordre de 33%.

 Le reste à vivre : montant disponible par personne constituant le foyer après remboursement des emprunts –Il faut autour de 300 à 350 € par personne

 L’apport personnel : même si celui-ci n’est pas vraiment indispensable, une épargne préalable est appréciée par la banque – Certaines banques peuvent financer jusqu’à 110 % de l’opération = prix de l’acquisition + les frais de notaire

 Les crédits en cours = trop de crédits peuvent laisser supposer une gestion des comptes difficile et une mauvaise maîtrise du budget familial-

 Il est donc préférable de regrouper ces crédits, si besoin, avant l’achat immobilier

 L’ancienneté professionnelle : il est préférable d’avoir une certitude quant à la stabilité professionnelle (CDI ou CDD depuis au moins 3 ans par exemple)

LES AIDES AUX ACCEDANTS A LA PROPRIETE

 Le Prêt à taux 0% -

Exclusivement réservé aux acquéreurs n’ayant pas été propriétaire de leur logement dans les deux années précédentes l’acquisition Son montant est calculé en fonction de la situation de famille, des revenus et de la zone géographique et du type de logement ( ancien ou neuf)

Sa durée de remboursement est de 6 à 22 ans en fonction des revenus Plus les revenus sont élevés plus la durée est courte. Son montant ne peut être supérieur à 20% du coût de l’opération Il peut se cumuler avec les Prêts PAS, Prêts conventionnés, Prêts habitat, 1% logement, Epargne logement.

 L’Emprunteur peut bénéficier avec le PAS ou le Prêt conventionné de l’APL ( aide au logement qui vient en réduction des charges d’emprunt)

 Les prêts fonctionnaires et les prêts des mutuelles spécifiques

 Les prêts Caisse de retraite

LES FRAIS AFFERANTS A UNE OPERATION IMMOBILIERE

 Les frais de Notaire (entre 6 et 7% pour de l’ancien)
 Les frais annexes concernant les constructions (branchements…)
 Les frais d’intermédiaire : (agences immobilières…)
 Les frais de prêts : Frais de dossiers, frais de garantie.

LES GARANTIES AFFERANTES AUX CREDITS

 Le Privilège de prêteur de deniers (PPD) pour une acquisition L’hypothèque conventionnelle (sur les opérations de constructions par exemple)
 Les nantissements (pour les prêts in fine)
 Les sociétés de caution (crédit logement, saccef…)
 Les mutuelles de fonctionnaires se portant garant pour les adhérents sous certaines conditions et avec certaines banques
 Les cautions personnes physiques (peu utilisées pour l’immobilier)
 Les cautions hypothécaires (mise en gage d’un bien immobilier)

Achat de sa résidence principale avec le PERP : les précisions du fisc

Les primo-accédants peuvent « casser » leur plan d’épargne retraite populaire pour acheter leur résidence principale. Afin de lisser la taxation de ce capital, ils peuvent demander une imposition fractionnée sur cinq ans, comme l’explique une instruction fiscale

Lors de la liquidation de leur retraite obligatoire ou à l’âge de soixante ans, les titulaires d’un plan d’épargne retraite populaire (PERP), qui se dénoue normalement par une rente viagère, peuvent désormais le « casser » afin d’obtenir un capital destiné à l’achat de leur première résidence principale. Cette mesure de la loi portant engagement national pour le logement dite « loi ENL » vient de faire l’objet de l’instruction fiscale 5 B-22-07 publiée au Bulletin officiel des impôts du 31 décembre 2007.

L’imposition du capital issu du PERP

Sur le plan fiscal, le capital est imposable à l’impôt sur le revenu, selon les règles des pensions et retraites. Toutefois, sur demande expresse et irrévocable des bénéficiaires, le capital peut faire l’objet d’une imposition fractionnée par parts égales sur l’année du versement et les quatre années suivantes. « L’ensemble des ces dispositions est applicable aux PERP dont le dénouement intervient à compter du 17 juillet 2006, date d’entrée en application de la loi ENL » précise l’instruction fiscale. En fait elles peuvent s’appliquer aux PERP conclus avant cette date.

La marche à suivre pour l’imposition fractionnée

Prenons l’exemple d’un adhérent d’un PERP, qui demande lors de la liquidation des droits de sa pension au titre d’un régime obligatoire d’assurance vieillesse, le versement total sous forme de capital, de son épargne en vue d’accéder à la première propriété de sa résidence principale. Ce particulier obtient un capital de 30.000 euros.

S’il opte pour le régime d’imposition fractionnée, il sera imposé sur le revenu selon les règles des pensions et des retraites à raison de 6.000 euros, au titre de chacune des années 2007 à 2011. Sur un plan pratique, ce contribuable doit mentionner sur sa déclaration d’ensemble des revenus n° 2.042, en plus du montant de ses pensions, le cinquième du montant du versement en capital sur les lignes AS ou BS du cadre 1. Et ce, quitte à rayer au préalable, le montant des pensions préimprimé.

Martine Denoune Source les Echos